Han surgido muchas dudas y preguntas sobre el tema de los pagos y contratos por el arrendamiento de inmuebles en días de cuarentena. (Foto: Pexels)
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Debido al estado de emergencia para frenar la propagación del coronavirus , han surgido muchas dudas y preguntas sobre el tema de los pagos y contratos por el arrendamiento de inmuebles. Frente a este escenario sí existen herramientas legales que permiten solucionar y suplir los vacíos en los acuerdos.
En los últimos días en Perú se ha visto que el Congreso está evaluando la posibilidad de sacar una Ley para congelar o suspender el pago de la renta por arrendamientos, inclusive hasta por 2 meses siguientes al levantamiento del estado de emergencia (Proyecto de Ley N° 5004/2020-CR). Asimismo, por otro lado están analizando algún mecanismo legal para subsidiar la renta de los arrendatarios en favor de los propietarios de los inmuebles.
Respecto al proyecto de Ley que plantea suspender los pagos de las rentas en medio del COVID-19, Pedro Pablo Castañeda D’Brot, abogado especialista en Derecho Inmobiliario, indica que se debe considerar que no es bueno que el Estado intervenga en la relación contractual entre personas particulares, cuando existe la posibilidad de que las mismas personas puedan acordar y solucionar sus diferencias. Incluso el sistema te ofrece la posibilidad de ir a una conciliación antes de llegar a un proceso judicial. De hecho, nuestra Constitución Política señala que lo establecido en un contrato no puede ser modificado por leyes u otras normas de cualquier clase, siempre y cuando los términos contractuales estén acordes con las normas vigentes.
“Hay quienes indican que por consideraciones de interés social, público o ético, se puede imponer limitaciones al contenido de los contratos entre personas particulares. Incluso, el Tribunal Constitucional se ha pronunciado aplicando esta figura en algunas sentencias para preservar algún recurso natural o contrato donde ha intervenido el Estado; sin embargo, este no debe ser el caso, ya que si bien suena interesante que el Estado por medio de una ley pueda ayudar a los arrendatarios por ser un tema de interés social o público, hay que tener presente que la misma medida perjudicaría a los arrendadores que también tienen familia y pagan sus deudas con el cobro de dichas rentas. Es decir, no se soluciona el problema del todo ya que se perjudica a una de las partes, en este caso al arrendador, rompiendo de igual manera la ahora famosa “cadena de pagos””, indicó.
Sobre la posibilidad de que el Estado pueda subsidiar la renta del arrendamiento, el gran obstáculo que existe es cómo conocer de que existan dichos arrendamientos y que estos sean reales. “¿Cómo un arrendatario que obtiene sus ingresos de actividades informales podrá acreditar que tiene pérdida en sus ingresos? Hay un gran número de arrendamientos que son realizados de manera informal, no están registrados ante SUNAT ni pagan impuestos. Evidentemente deben tener un contrato de por medio pero habrá que buscar primero si existen los fondos para ejecutar esta medida y luego evaluar cómo verificar que dichos contratos sean reales, tal vez mediante la presentación de recibos de agua o luz de los arrendatarios con la misma dirección de domicilio, verificación o legalizados respectivamente, entre otras opciones. Es una tarea muy pesada que debe ser revisada con mucha inteligencia y analizar hasta qué punto y montos podría darse, sin que se produzca confusión en la ciudadanía o el mismo Estado en sus medidas”, explicó.
Pedro Pablo Castañeda D’Brot señaló que la solución debiera centrarse en promover y dar a conocer las herramientas para que las propias personas puedan acordar y solucionar sus diferencias. Existen herramientas legales para alcanzar acuerdos como lo es por ejemplo el acordar pagar un monto menor por determinado plazo de tiempo (Imposibilidad Parcial de la Prestación), acordar diferir los pagos, la condonación de determinado monto, entre otros. Es importante que el acuerdo que puedan alcanzar las partes sea también comunicado entre ellas de forma escrita o por algún medio virtual para que luego este sea formalizado mediante una Adenda al contrato, y si es con firmas legalizadas ante Notario para formalizar el nuevo acuerdo, mucho mejor.
“Definitivamente, la solución a los problemas del cumplimiento del pago de la renta va a conllevar soluciones distintas y personalizadas para cada caso. Va a depender mucho de diversas características, como la forma en que se ha ido comportando el arrendatario, el conocer a qué actividad se dedica y su plan para poder regularizar los pagos, qué tantas oportunidades se tiene con el inmueble debido a la ubicación y ofertas, entre otras, sin perder de vista los conceptos de solidaridad, empatía para el prójimo, además de las probabilidades de tener éxito encontrando rápido a otro arrendatario del inmueble y los costos en dinero y tiempo de volver a buscar arrendatario en estos momentos de pandemia”, finalizó.
